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该国最大的私营地产公司Ires Reit的股东已经提出了将其部分不那么豪华的公寓出售给政府的想法，他们认为，从本质上讲，纳税人将为这些房产支付比其股票市场价格更高的价格。
从Ires董事会与其持不同意见的股东之间就该公司的未来展开的日益激烈的口水战中退一步来看，它清楚地表明，房地产市场现在是如何将政府对住房库存的绝望胃口视为潜在的金融生命线的。
从Ires董事会与其持不同意见的股东之间就该公司的未来展开的日益激烈的口水战中退一步来看，它清楚地表明，房地产市场现在是如何将政府对住房库存的绝望胃口视为潜在的金融生命线的。
部长们需要迅速意识到，解决住房危机的恐慌性努力可能会导致纳税人被市场洗劫。
围绕Reit的争论已经持续了近一年。其核心原因是，以加拿大投资者Vision Capital为首的一群股东对其股票在股市上的交易价值与该公司拥有的大约4,000套公寓的“账面”或名义价值之间存在巨大差距感到不满。
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在股市上市的房地产公司股价低于房地产市场本身并不罕见——事实上，房地产投资信托基金(Reits)在结构上比更积极进取的投资者更为保守，例如，它们的借款或投资额度都有上限。
Ires的折价幅度异常之大，但最新的变化——Vision在周四夜间发给股东的一封信中提出了将投资组合出售给政府的想法——引发了更大的问题。
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为什么?好吧，首先，要问为什么市场相信爱尔兰纳税人会比股市投资者为公寓楼支付更多的钱?
对吗?Vision当然是这么认为的，并在信中解释说，这是基于整个市场广泛咨询的观点。我们有必要研究一下Vision使用的语言。该公司在信中明确表示，其首选方案是为Ires投资组合“整体”找到一个单一买家。但如果做不到这一点，这就表明了所谓的“多管齐下的浮出水面的过程”。
“一般来说，这涉及考虑一种三管齐下的办法:
1. 一些高端房产，如the Marker，预计在任何时候都会有强劲的出价。
2. 其他租金更便宜的房产可以卖给政府或非营利组织，以保留其作为经济适用公寓的所有权，这是目前都柏林市场上迫切需要的。这将是一个双赢的局面，既能给股东带来表面价值和回报价值，又能保留和维持都柏林租户负担得起的公寓库存。
3. 剩余的部分单元都是独立的，根据现行法律允许，可以直接出售给最终用户。”
换句话说，如果机构市场不能吸收整个Ires，那么顶级房产可能会被转移给另一个私人投资者，一小部分有固定租户的低租金房屋可能会流向国家，在规划许可的情况下，一些房屋将在传统的自住业主市场上出售。
至关重要的是，要使整体结果有意义，就必须带来超过股市认为公平的收益。
这一切都引出了很多问题。
比如，股票市场真的低估了租金组合的价格，还是账面价值被夸大了?
毕竟，仅仅因为股价较低并不意味着它是错的。
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股市以外的市场动态也相当严峻。
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五年前，英国《金融时报》创造了“杜鹃基金”(cuckoo-funds)这个词，用来形容大量机构房东涌入爱尔兰市场的现象。
那一年，他们几乎是从零开始，成为新公寓市场上绝对的主导者。
2019年，机构投资者花费了约26亿欧元购买爱尔兰住宅物业，似乎将颠覆传统的自住业主和小房东主导的行业。几乎没有一个星期没有大规模的新购房交易。
但这并没有持续多久。到2023年，机构投资者仅购买了价值4.3亿欧元的住宅物业，而在今年下半年，他们根本没有达成任何规模的交易。
造成这种情况的原因有很多，包括利率上升、租金上限和对进一步“禁止驱逐”式政策措施的担忧，但最终结果表明，私人租赁部门(PRS)市场流动性非常低，实时定价数据有限。
大量的租赁组合仍在被购买，但越来越多的是由国家或其代理机构，如土地发展署(LDA)、地方当局或政府资助的批准住房机构(ABH)购买。
世邦魏理仕(CBRE)本周的研究表明，政府在去年住宅市场活动中扮演了多达50%的出资者或买家的角色——杜鹃基金的主导地位让人心碎。
因此，很容易理解为什么愿景资本可信地认为，政府可能在解决加拿大投资者的低回报方面发挥了作用。
但这一切都提出了一个重大问题，即现金充裕、急需住房库存的国家，是否在它
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实际上可能占据主导地位的部分市场中，人为地推高了价格。
