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本月早些时候，在一场马拉松式的会议进行了几个小时后，北卡罗来纳州房地产委员会(North Carolina Real Estate Commission)悄无声息地批准了一项可能对该州产生深远影响的提案。在该州，成千上万的家庭面临着海平面上升、前所未有的降雨和河流泛滥的威胁。
很快，任何在该州出售房屋的人都将被要求向潜在买家披露更多有关房产洪水风险和洪水历史的信息。他们不仅要记录房屋是否在联邦指定的洪水区内，还必须分享房屋是否有洪水保险，过去是否有过与洪水有关的索赔，或者业主是否在飓风、潮汐淹没或其他与洪水有关的灾难之后获得过联邦援助。
随着这些变化，北卡罗来纳州成为今年第四个接受更严格披露要求的州，此前是南卡罗来纳州、纽约州和新泽西州。
倡导人士说，这些变化在很大程度上没有遭到外界的反对，它代表着一种认识，即全国各地的洪水风险正在飙升，提高这些风险的透明度是一项常识性措施，这可能意味着更多的房屋拥有洪水保险，更少的购房者面临灾难性的意外。
“人们认识到洪水只会变得更糟，他们现在需要采取行动保护购房者和租房者，”自然资源保护委员会(Natural Resources Defense Council)的高级律师乔尔·斯卡塔(Joel Scata)说。该委员会追踪全国各地的洪水信息披露法律。“这也是对透明和公平重要性的认可。”
科学家们说，在未来几十年里，美国的海岸线将经历与过去一个世纪一样多的海平面上升。他们还记录了变暖的大气是如何产生更强的风暴和更猛烈的破坏性降雨的，这些已经淹没了那些为不同的时代和不同的气候而建造的老化基础设施的社区。
今年采取的更严格的规定也遵循了该国一些受洪灾最严重的州的做法。
由于海平面上升和更强风暴的前景，路易斯安那州面临着大规模的土地流失，环保倡导者甚至联邦紧急事务管理局都认为，该州拥有美国最健全的信息披露法律之一。同样，在2017年哈维飓风造成的灾难性洪水之后，德克萨斯州采用了新的规则，也使该州成为洪水 信息披露的典范。
但是，尽管另有几个州在2023年敲定了新的披露规则，但许多其他州仍然没有要求卖家向买家透露房屋是否曾被洪水淹没。其中包括佛罗里达州等地，那里面临着飓风、气候引发的雨水炸弹和内陆河流洪水带来的巨大风险。
据NRDC称，超过三分之一的州没有法定或监管要求卖家必须向潜在买家披露房产的洪水风险或过去的洪水损害。其他的则有不同程度的要求——这意味着人们居住的地方会极大地影响他们对购买或租赁房屋的洪水风险的实际了解程度。
斯卡塔说:“仍然有太多的州对购房者一无所知。“这种情况需要改变。由于气候变化，洪水只会变得更加严重。人们有权知道他们的梦想家园是否会因为洪水而变成噩梦。”
今年早些时候，联邦应急管理局提出了一项联邦立法，要求各州强制规定一定的最低洪水风险报告要求，作为继续参与国家洪水保险计划的条件。该机构表示，在全国范围内实施这一要求将在许多房地产交易中“提高清晰度和统一性”，但这一要求尚未成为现实。
国会缺乏行动并没有阻止个别州向前迈进。
今年6月，南卡罗来纳州房地产委员会(South Carolina Real Estate Commission)在该州的住宅信息披露中增加了新的问题，比以前更加详细，包括房主是否提交了公共或私人洪水保险索赔，或进行了未提交给保险公司的与洪水有关的维修。
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迈出的一步，”南卡罗来纳州房地产经纪人公司(South Carolina Realtors)首席执行官尼克·克雷米达斯(Nick Kremydas)说。该公司公开支持加强披露要求。不过，他说，他希望国会最终能允许买家访问联邦应急管理局的个人财产洪水索赔数据库。“这是最好的情况。”
今年夏天，新泽西州的立法机构彻底修改了NRDC所称的该州“令人沮丧”的披露要求，取而代之的是制定新规定，要求卖家记录大量与洪水有关的信息。此外，它还要求沿海地区的购房者注意海平面上升的潜在影响。
新泽西未来(New Jersey Future)的执行董事彼得·卡萨巴赫(Peter Kasabach)说，“我们的想法是，人们对风险了解得越多，他们就越能将其纳入决策中，也就越能对这些决策拥有自主权。”新泽西未来是一家倡导更明智的增长和弹性政策的非营利组织。
今年9月，纽约州州长凯西·霍赫尔(Kathy Hochul)签署了类似的立法，称其为保护居民免受气候变化日益严重影响的“里程碑式的一步”。除了要求提供更详细的洪水信息外，它还取消了先前允许卖家在交易时提供500美元信贷以换取放弃披露要求的选项。该立法遵循了2022年底的类似措施，要求租户披露洪水信息。
“这是一个人的家，他们应该被警告，”纽约州议会议员罗伯特·卡罗尔(D)说，他是披露法案的主要发起人。“这真的是关于知识和适当的警告。”
在全国大片地区，毫无疑问，随着时间的推移，更多的房产可能面临洪水风险。
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美国国家海洋和大气管理局、美国国家航空航天局和其他联邦机构去年发布的一份报告预测，到2050年，美国海岸线将面临海平面上升1英尺的局面。美国国家海洋和大气管理局详细说明了特定地区可能出现的涨潮或令人讨厌的洪水的急剧上升，并表示沿海洪水预警在未来几十年“将变得更加普遍”。
同样，自2010年左右以来，科学家们记录了美国墨西哥湾和东南海岸线海平面的异常急剧上升，其他研究人员警告说，美国的房地产市场尚未充分考虑到海平面上升、更强的风暴和暴雨带来的日益扩大的威胁。
独立精算咨询公司Milliman去年委托NRDC进行的一项研究发现，据估计，在新泽西州、纽约州和北卡罗来纳州，2021年售出的28,826套房屋——占总销售额的6.6%——此前曾被洪水淹没。此外，该公司发现，在每个州，遭受过洪水破坏的房屋的预期未来年度损失明显高于该州所有房屋的平均损失，无论洪水破坏程度如何。
南方环境法中心(Southern Environmental Law Center)北卡罗莱纳州分部的立法顾问布鲁克斯·雷尼·皮尔森(Brooks Rainey Pearson)说，因为判断一栋房子是否会淹水的最佳指标之一是它以前是否淹过水，因此有意义的披露要求至关重要。该中心去年代表多个环境和社区团体向该州房地产委员会请愿，要求修改披露规定。
“当你向人们提供他们需要的信息时，他们可以采取措施保护自己，”她说。“这很重要，因为随着气候变化，我们看到更频繁的洪水事件，包括更强烈的风暴和更多的房屋洪水。对于一个家庭来说，买房子是一笔巨大的投 资。人们有权知道他们购买的房子是否已经或可能被洪水淹没。”
皮尔逊说，她希望北卡罗来纳州和其他州即将发生的变化将有助于阐明其他未知的风险，并最终帮助减少在2018年飓风佛罗伦萨袭击她的州后流离失所和遭受经济破坏的房主人数。
“归根结底，”她说，“就是向买家提供他们做出明智决定所需的信息。”
