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几年前，当我和母亲走在纽约上西区时，她指着西70年代的一栋红砖联排别墅说，我的曾祖父小时候就住在那里。那是一座笨拙的建筑，大门在一个大拱门下，屋顶尖顶，我很奇怪，当城市在它周围崛起时，它怎么还能幸存下来。
后来我发现，在纽约，我祖先居住过的许多地方仍然屹立不倒:下东区的廉租公寓、布鲁克林高地的褐砂石建筑、阿斯托里亚(Astoria)的一栋低矮公寓楼，以及卡纳西(Canarsie)的一栋两户住宅。
看看这个城市的大部分社区，你会发现纽约人生活和娱乐的舞台，这个实体城市，在很长一段时间里没有太大变化。该市一半以上的住房都是1947年以前建造的。
我喜欢在这个家族史博物馆里闲逛，但它也让我感到悲伤。这些建筑之所以能幸存下来，是因为纽约以牺牲当地居民和可能居住在这里的人的利益为代价，保护了这座由砖块和钢铁构成的实体城市。
和其他美国城市一样，纽约也制定了层层法律来保护现有建筑，并阻止新建建筑。其结果是住房短缺。这就是租金太高的原因，也是这么多在这里长大的人无法留下来的原因，也是这座城市难以容纳大量移民的原因，而这些移民曾经似乎只是大熔炉里的一滴水。
只要允许新建筑与同一社区的现有建筑达到相同的高度，该市就可以增加大量住房。建筑公司PAU的一项分析得出结论，纽约可以在受社区高度限制的情况下，用新住宅取代空置的地块、停车场和单层零售店，从而在公交车站周围增加50多万套住宅。
将同样的规则应用于现有住房将为更多的新房腾出空间。
纽约还需要清除一些长期以来阻碍住房建设的环环相扣的监管障碍，包括对大型公寓楼进行奇怪惩罚的税法、实际上赋予社区居民否决开发计划权力的规定，以及错综复杂的许可程序。
亚当斯市长提出了一个“登月”目标，即在未来十年内建造50万套住房。PAU分析表明，这样的目标是可以实现的。但只有在城市做出必要的改变以释放建筑热潮的情况下，这一目标才能实现。
纽约不是一个伟大的城市，因为它的建筑。它是一个伟大的城市，因为它为人们提供了创造更好生活的机会。
为了保持这一点，建筑必须改变。
大卫·莫法特(David Moffat)是我最早到达纽约的祖先之一，他在回忆录中写道，他于1829年6月抵达曼哈顿，口袋里只有一美元，“凝视着人群，其中没有一个是我认识的，一种完全孤独的感觉。”他先找了一间寄宿公寓，然后在一家药店找了份工作，最后，他开了一家皮具公司。
在接下来的一个世纪里，我的祖先从新英格兰、新斯科舍省和苏格兰来到纽约，后来又从白俄罗斯、希腊和乌克兰来到纽约——这座城市为他们和数百万其他人腾出了空间，通过抹去和取代自己的旧版本。
从1829年到1851年，莫法特至少在九个地方住过，大部分都在一个名为“沼泽”(Swamp)的社区，这是一个位于现代金融区东北边缘的皮革制造区。那里的房子无一幸存。甚至一些街道也消失了。几十年后的1910年，我的曾祖父之一海曼·阿佩尔鲍姆(Hyman Appelbaum)刚从
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白俄罗斯来到这里，搬进了离莫法特故居几个街区远的一处廉租房。那栋楼也没了。
但莫法特在纽约的最后一处住所幸存了下来。到1852年，他的皮革生意兴隆起来，他搬到了东河对岸的一栋褐砂石建筑里，这座建筑至今仍矗立在布鲁克林高地的柳树街。莫法特的儿子娶了一个在几个街区外的希克斯街长大的女人，她童年的家也保留了下来。这对新婚夫妇——我的曾曾祖父母——在柳树街上安家的房子也是如此。
布鲁克林高地的大部分建筑建于19世纪，保存到了21世纪。它有时被称为纽约的第一个郊区，也是这个城市最早变成化石的地方之一。
有一段时间，没有人愿意拆掉那些古老的联排别墅。20世纪50年代末，杜鲁门·卡波特(Truman Capote)住在莫法特故居对面柳树街(Willow Street)的一间地下室里，他写了一篇关于这个逐渐衰落的社区的文章:“我住在布鲁克林。通过选择。”
然而，今天，老房子幸存下来，因为用公寓楼取代它们是违法的。纽约已经宣布该社区的大部分地区为历史街区。布鲁克林高地不再坐落在城市的郊区;它现在几乎处于中间位置。但它保留了原来的规模。它是纽约版的威廉斯堡殖民地，只不过它坐落在世界上最有价值的房地产上。
历史街区只占纽约市土地的4%左右，但在纽约其他96%的土地上建造历史街区也不容易。纽约的分区法规定了潜在开发的限制，为新建住房提供的空间很少。
在美国最大的城市，大约15%的土地留给了独户住宅。即使是在中心街区， 建造与现有建筑相同规模的新建筑通常也是违法的:曼哈顿40%的建筑今天无法建造。
1961年，海曼·阿佩尔鲍姆(Hyman Appelbaum)的儿子是一名邮政工人，他的妻子是一名公立学校教师，他们在布鲁克林东南部的卡纳西(Canarsie)社区买了一套新的复式公寓。二战后的几十年里，开发商在这里建造了数千套低成本住宅。
同年，纽约制定了一项计划，限制整个城市未来的发展。随着这些规定的加强，建筑数量减少，社区钙化，其中最严重的莫过于卡纳西(Canarsie)。从2010年到2022年，卡纳西是整个城市新建住房数量第二低的社区。
我祖父母住了三十年的那栋楼，从曼哈顿市中心乘地铁不到一个小时。这是建小公寓楼的好位置。但根据城市法律，建造比他们的旧房子更大的东西是违法的。
在这个东西海岸的大多数城市都没有建造足够住房的国家，纽约仍然与众不同。2014年至2021年期间，该市的人均住房增加量约为波士顿的一半;大约是华盛顿特区的三分之一;是迈阿密的四分之一。
其结果是对现有住房的竞争日益激烈。近几十年来，租金的增长速度远远快于收入的增长速度。1991年，纽约市的租金中位数是900美元。到2021年，租房者每月的房租中位数为1500美元。
纽约市租金，1991年与2021年
1991年平均
2021
中位数
150 k租房者
百分之七
2021年，有一半的租房者每月支付3500美元或更多。
100 k
50 k
0
0美元
500美元
1500美元
2500美元
3500美元+
月租金(2021美元)
1991年和2021年，
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纽约人付了多少房租
1991年平均
2021年平均
150000年租房者
2021年，纽约7%的租房者每月支付3500美元或更多。
100000年
50000年
0
0美元
500美元
1000美元
1500美元
2000美元
2500美元
3000美元
3500美元+
月租金(2021美元)
达到50万
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高层
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低层
+55,056
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新建房屋单位
+520,245
关于皇后区的高楼大厦
关于曼哈顿办公室改建的TK
布鲁克林的中层建筑
关于低层建筑的知识
在斯塔顿岛
资料来源:纽约市住房和空缺调查
20世纪60年代，大卫·莫法特(David Moffat)和海曼·阿佩尔鲍姆(Hyman Appelbaum)曾经居住过的“沼泽”(Swamp)地区的大部分地区，在一项名为“米切尔-拉马”(Mitchell-Lama)的国家项目下被重新开发，目的是为中等收入家庭创造更多住房。纽约为南桥大厦(Southbridge Towers)的建设提供了补贴，这是四座包含1600个单元的高层建筑。
2014年，居民投票决定允许自己在公开市场上出售房屋。现在的价格远远超出了中等收入家庭的承受能力。
开发商仍然可以为富人建造新住宅，主要是在几个中心社区的高层建筑中赚钱。豪华的高层建筑重新定义了中城的天际线，是这座现代城市的恰当象征，它们维持了纽约仍然是一个充满活力、不断发展的城市的表象，但现在主要是一种错觉。
纽约还为低收入家庭建造一些新住房提供补贴。
这座城市所缺少的——也是它迫切需要的——是为中产阶级提供的中高层住房。
我希望有一天我能和我的孩子们在下东区、上西区或布鲁克林高地散步。我们将经过我祖先居住过的一个地方，那座建筑将不复存在。取而代之的是一栋公寓大楼，为新一代纽约人提供住所。
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本雅明·阿佩尔鲍姆是《纽约时报》编辑部经济和商业方面的首席撰稿人。他在华盛顿工作。@BCAppelbaum?Facebook
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